계산 방법

할인율 = 1 − (현재 최저입찰가 ÷ 기준 시세)

예: 최저입찰가 7.84억 원, 기준 시세 10.4억 원이면 할인율은 약 25%입니다. 기준 시세는 아래 2장의 비교 사례 규칙으로 정합니다.

대상: 지금 입찰할 수 있는 회차만 계산합니다(온비드는 다음 회차들이 따로 공고되므로 지난·다음 회차는 목록에서 뺍니다). 경매 물건과 실거래 건물은 지번(또는 건물 이름)으로 잇고, 같은 평형(전용면적 정수 ㎡)의 실거래와 비교합니다.

빌라(연립·다세대)

빌라는 같은 건물 거래가 드물어 비교 범위를 넓힙니다. 물건 화면에는 어느 방식으로 비교했는지 근거를 꼭 함께 적습니다. 신뢰도는 최대 “보통”이고, 오차가 커서 통계 페이지의 할인율 평균에는 넣지 않습니다.

• 같은 건물: 같은 건물·비슷한 면적의 최근 1년 실거래
• 같은 동네(대지지분): 같은 동네에서 대지지분(전용 ㎡당 대지권 면적)·준공연도가 비슷한 빌라의 ㎡당 가격 × 이 물건의 전용면적
• 같은 동네: 대지지분을 모를 때 같은 동네 빌라의 ㎡당 가격. 항상 “참고용”

할인율이 높은 물건에는 다음과 같은 권리상 이유가 있을 수 있어, 확인되면 경고를 함께 붙입니다: 선순위 임차인, 지분 경매, 대지권 미등기, 유치권 신고, 법정지상권 가능성. 특히 유찰 3회 이상이면서 할인율이 30% 이상인 물건은 낙찰자가 떠안는 권리가 숨어 있을 가능성이 높아 “유찰이 많은 이유를 꼭 확인하세요”를 붙입니다.

추천 점수·등급 (경매 탭 기본 정렬 “추천순”)

할인율만 보면 권리 문제로 여러 번 유찰된 물건이 맨 위에 옵니다. 그래서 0~100점의 추천 점수로 줄을 세웁니다. 점수 = 기본 점수 + 할인율 점수(할인율은 50%까지만 반영) + 신뢰도 가산 − 권리 경고 감점 − 유찰 감점 − 지나친 할인 감점. 물건 화면에 항목별 점수를 함께 보여줍니다. 등급: S 80점 이상 · A 65~79 · B 50~64 · C 35~49 · D 34점 이하. 최근 1년 매매가 없어 할인율이 없는 물건은 점수가 없고 추천순에서 뒤로 갑니다.

“할인율 큰 순”은 그대로 두되, 권리 경고가 있거나 유찰 5회 이상인 물건은 기본으로 빼고 “위험 물건 포함”을 고르면 보이게 합니다.

참고로 물건 화면의 “감정가 대비”는 최저입찰가 ÷ 감정가이며, 실거래 대비 할인율과는 다른 값입니다.

빌라(연립·다세대)는 같은 건물 거래가 드물어 같은 동네·비슷한 준공연도·대지지분으로 범위를 넓혀 ㎡당 가격으로 비교합니다 (빌라 할인율).

상가·건물·토지·단독은 할인율 대신 참고 시세만 보여줍니다(항상 “참고용”). 같은 동네(없으면 시군구)의 비슷한 거래 ㎡당 가격에 이 물건 면적을 곱합니다: 토지는 같은 용도지역·지목 토지 거래(24개월), 단독·다가구는 대지면적·연식이 비슷한 거래의 대지 ㎡당 가격(24개월), 상가 호실은 같은 건물(없으면 같은 동)·같은 층 구분·용도 거래(36개월), 통건물은 같은 용도지역 통건물 거래의 대지 ㎡당 가격(36개월). 층·입지·임대 상태에 따라 오차가 커서 추천순·할인율 순 정렬과 통계에는 넣지 않습니다.

물건마다 유형에 맞는 대표 가격 범위 하나만 보여주고, 궁금한 사람은 “직접 계산해보기”에서 세 방식을 비교할 수 있습니다. 목표는 정밀한 값이 아니라 가격을 아예 모르는 답답함을 없애는 것입니다(예: 시세 13억이면 11~13억 정도).

유형별 대표 가격: 아파트·오피스텔은 비교방식, 상가·수익형은 수익방식, 토지는 공시지가기준, 단독주택은 비교+원가방식.

비교방식 계산기 (아파트·오피스텔, 지금 사용 중)

• 출발점: 같은 건물·같은 평형의 최근 1년 매매 중앙값 (계약 해제·직거래 제외). 시점 보정은 하지 않습니다.
• 가운데 값 = 중앙값 × (1 + 층 보정) × (1 + 수리 보정) × (1 + 향·조망 보정)
• 범위 = 가운데 값 ± 폭. 폭 = (최고 − 최저) ÷ 4를 중앙값 대비 비율로 바꿔 ±3%~±10% 안으로 맞추고, 거래가 3건 미만이면 3%p 넓힙니다. 100만원 단위로 반올림합니다.
• 신뢰도: 거래 5건 이상이고 흩어짐이 작으면 높음, 3건 이상이면 보통, 그 아래는 낮음.

수익방식 계산기

• 가운데 값 = 연 임대수입 ÷ 수익률. 연 임대수입 = 월세 × 12 + 보증금 × 전월세전환율. 범위는 ±10%.
• 아파트·오피스텔·빌라: 같은 건물·평형 최근 1년 월세 중앙값(없으면 전세 중앙값)으로 채웁니다. 전월세전환율은 시군구별 값(같은 건물·평형의 월세 × 12 ÷ (전세 − 월세 보증금), 국토교통부 실거래가로 계산), 없으면 수도권 값. 수익률 기본값은 그 건물 매매 중앙값으로 계산한 지금 수익률입니다.
• 단독·다가구: 같은 동네 전월세의 ㎡당 연 임대료 × 건물 면적, 수익률은 동네 총수익률.
• 상가·오피스: 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사(분기)의 ㎡당 월 임대료 × 면적 × 층별 효용비율로 월세를 채우고, 연 임대수입은 월세 × 12 × (1 − 공실률)입니다. 수익률은 소득수익률, 전환율도 같은 조사 값입니다. 종류는 집합건물 호실이면 집합 상가, 업무시설이면 오피스, 2층 이하·330㎡ 이하면 소규모 상가, 나머지는 중대형 상가. 지역은 물건 위치에서 2km 안 가장 가까운 조사 상권(상권 대표 지점 기준), 없으면 서울은 가장 가까운 상권의 권역(강남·도심·영등포신촌·기타), 경기·인천은 시도 값입니다. 그 종류 조사에 상권 값이 없으면 권역, 시도 순으로 내려가고, 화면에서 상권을 바꿀 수 있습니다. 통건물은 각 층 효용비율의 평균을 씁니다.
• 수익률은 공실·관리비·세금을 빼기 전 총수익률입니다.

원가방식 계산기 (상가·건물·토지)

• 가운데 값 = 땅값 + 건물값. 범위는 ±10%.
• 땅값 = 개별공시지가(국토교통부 브이월드) × 토지 면적 × 공시지가→시세 배율(1~1.5배, 기본 1.2배).
• 건물값 = 기본형건축비(국토교통부 고시, 아파트 기준 ㎡당 단가) × 구조지수 × 용도지수 × 잔가율 × 건물 면적. 구조지수·용도지수·잔가율은 행정안전부 지방세 시가표준액 업무요령 표를 씁니다.
• 잔가율 = max(1 − 연간 상각률 × 경과연수, 10%). 구조는 건축물대장 주구조에서 찾고, 못 찾으면 철근콘크리트조로 둡니다.
• 집합건물 호실은 건물 전체가 아니라 그 호실의 대지권·면적으로 계산합니다.

공개 자료로 단지·건물마다 매물이 나올 가능성을 0~100점으로 계산합니다(매일 아침). 실제 매도 여부와는 다를 수 있고, 소유자 정보는 다루지 않습니다.

• 경매·공매 진행 중·새로 시작: 낙찰 전에 일반 매매로 정리하려는 경우가 있음
• 거래 급증: 최근 3개월 매매가 평소보다 크게 늘어남
• 입주 2년 차: 1세대1주택 비과세 보유 요건(2년)을 채우는 시기
• 입주 4년 차: 입주 때 맺은 전세(2+2년)가 끝나는 시기

목록 전체와 신호별 근거는 중개사 인증 회원에게 열립니다.

“가좌역 근처 20평대 아파트 TOP 3” 같은 페이지는 ‘내 집 추천’과 같은 계산 코드로 순위를 매깁니다. 다른 점은 가진 현금·직장·가족 조건을 넣지 않는다는 것 하나입니다(기본 순위). 내 조건으로 다시 매기려면 페이지 맨 위 ‘내 조건으로 다시 보기’를 누르세요.

• 후보: 역에서 직선 2km 안, 고른 평형대(10평대 19평 이하 · 20평대 20~29평 · 30평대 30~39평 · 40평대 이상. 건축물대장 공급 평형 기준이고 없으면 어림, 전용 83~85㎡는 평형과 관계없이 30평대), 최근 1년 매매 3건 이상. 단지마다 그 평형대에서 가장 넓은 평형 하나.
• 뺀 곳: 같은 단지 다른 평형이나 주변보다 ㎡당 가격이 크게 낮은 곳(임대·특수 거래 의심). 후보가 4곳 미만인 역·평형은 페이지를 만들지 않습니다.
• 점수(가중치): 연식 23% · 가격 19% · 규모·주차 17% · 역 거리 12% · 주변 환경 10% · 단지 시설 9% · 학교 5% · 통근 5%. 가격은 예산 대신 ‘위치·연식·역·세대수가 비슷한 단지보다 ㎡당 얼마나 싼지’만 봅니다. 통근은 주요 업무지구(강남·광화문·여의도) 예시입니다.
• 가격 상승·수익률은 넣지 않습니다. 목표는 조건에 맞는 집 찾기입니다.
• 매일 데이터 갱신 뒤 다시 계산합니다. 가격은 국토교통부 실거래 최근 1년 가운데 값입니다.

• 법원 경매: 법원경매정보 (서울·경기·인천, 매일 수집, 법원 공개 사진 최대 5장)
• 공매: 온비드 (압류재산 등)
• 실거래: 국토교통부 실거래가 공개시스템 (공공데이터포털)

각 물건 페이지에는 기준일(마지막 확인일)과 출처를 함께 적습니다.

• 지금: 경매·공매 물건(지금 회차), 감정가 대비 비율, 최저가·유찰 이력, 권리 경고, 아파트·오피스텔 건물·평형별 최근 1년 실거래(매매 중앙값·범위, 전세 중앙값, 전세가율, 계약 해제·직거래 제외), 실거래 대비 할인율과 신뢰도, 추천 점수, 비교방식 계산기, 법원 매각기일, 인근 매각 사례(같은 건물 우선, 없으면 같은 동)와 낙찰가율(낙찰가 ÷ 감정가)
• 1단계 남은 것: 지도, 시세 추이 그래프
• 1.5단계: 빌라 할인율(같은 건물·같은 동네 비교) 적용, 원가방식은 준비 중
• 2단계: 상가·건물·토지·단독, 수익방식·공시지가기준

ChatGPT·Claude 같은 AI가 선자산 계산을 직접 불러 답할 수 있게 두 도구를 엽니다. 계산은 화면과 같은 코드를 그대로 부릅니다(도구용 계산식을 따로 두지 않음). 그래서 AI가 준 숫자와 선자산 화면의 숫자가 같습니다.

응답마다 선자산 페이지 링크(단지 페이지, 같은 조건의 추천 화면), 기준일(가격·대출 금리·대출 규정), 출처(국토교통부 실거래가, 은행연합회 금리 등)와 면책 문구 “참고용 가격 시뮬레이션입니다. 입찰·거래 전 원문 공고와 권리관계를 확인하세요.”가 붙습니다. 금액 단위는 만 원입니다.

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