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서울서부지방법원 2025타경51673 · 물건 3

서울특별시 은평구 신사동 180-4 / 서울특별시 은평구 신사동 180-4

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최저입찰가 · 감정가 22억 5,882만원

22억 5,882만원

감정가 대비 100% · 유찰 0회 · 매각기일 11월 3일 (유찰 · 다음 기일 공고 대기)

핵심 정보

감정가	22억 5,882만원
최저입찰가	22억 5,882만원
감정가 대비	100%
유찰	0회
매각기일	11월 3일 (유찰 · 다음 기일 공고 대기)
전용면적	-
토지면적	309.00㎡
건물면적	-

가격 변동 이력

확인일	최저가	유찰
10월 21일	22억 5,882만원	0회

관심 등록하면 최저가가 바뀔 때 알려드립니다.

토지·건물 정보

11월 8일 확인

토지

개별공시지가	㎡당 492만원 (2026년)
용도지역	도시지역
지역·지구	대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

출처: 국토교통부 브이월드 (공시지가·토지이용계획)

건물

주용도	제1종근린생활시설
사용승인	1997년
규모	지상 1층
연면적	49.29㎡
대지면적	302.84㎡
용적률	16.3%
건폐율	16.3%

출처: 건축물대장 (건축HUB)

주변 실거래 · 신사동 상업·업무용 최근 3년 12건

계약일	위치	종류·용도	면적	금액	㎡당
2026-08-06	신사동 355	상업·업무용 · 제2종근린생활 · 제3종일반주거 · 집합 · 1994년	13.8㎡	3,000만원	217만원전용 기준
2026-08-06	신사동 355	상업·업무용 · 제2종근린생활 · 제3종일반주거 · 집합 · 1994년	13.8㎡	3,000만원	217만원전용 기준
2026-06-06	신사동 19-100	상업·업무용 · 제2종근린생활 · 준주거 · 집합직거래	38.2㎡	6억 8,508만원	1,793만원전용 기준
2026-06-06	신사동 19-100	상업·업무용 · 제2종근린생활 · 준주거 · 집합직거래	56.3㎡	2억 1,798만원	388만원전용 기준
2026-06-06	신사동 19-100	상업·업무용 · 제2종근린생활 · 준주거 · 집합직거래	53.1㎡	7억 4,736만원	1,407만원전용 기준
2026-06-06	신사동 19-100	상업·업무용 · 제2종근린생활 · 준주거 · 집합직거래	57.3㎡	5억 3,976만원	942만원전용 기준
2026-06-06	신사동 19-100	상업·업무용 · 제2종근린생활 · 준주거 · 집합직거래	47.6㎡	3억 6,330만원	764만원전용 기준
2026-06-06	신사동 19-100	상업·업무용 · 제2종근린생활 · 준주거 · 집합직거래	47.6㎡	2억 4,912만원	524만원전용 기준
2026-06-06	신사동 19-100	상업·업무용 · 제2종근린생활 · 준주거 · 집합직거래	47.6㎡	2억 8,545만원	600만원전용 기준
2026-06-06	신사동 19-100	상업·업무용 · 제2종근린생활 · 준주거 · 집합직거래	56.3㎡	2억 7,507만원	489만원전용 기준
2026-06-06	신사동 19-100	상업·업무용 · 제2종근린생활 · 준주거 · 집합직거래	52.4㎡	2억 5,950만원	495만원전용 기준
2026-05-05	신사동 39-35	상업·업무용 · 제2종근린생활 · 제3종일반주거 · 집합 · 1층 · 2003년	75.3㎡	2억 500만원	272만원전용 기준

출처: 국토교통부 실거래가. 흐린 줄(해제·직거래·지분)은 시세 비교에 쓰지 않는 거래입니다. 번지 일부는 국토교통부가 가려서 공개합니다.

가격 계산해보기

견줄 시세: 감정가 22억 5,882만원

땅값

개별공시지가 ㎡당 492만원 (2026년)

토지 면적㎡공시지가 → 시세 배율 1.20배

건물값

건물 면적㎡경과연수년

구조

건축물대장: 벽돌구조용도

개별공시지가: 국토교통부 브이월드 (2026년 기준)
건축비: 국토교통부 기본형건축비 고시 (2026-09-15 기준)
구조지수·잔가율: 행정안전부 2026년 지방세 시가표준액 조사·산정 업무요령 (구조지수표, 잔가율표) (2026-01-01 기준)
용도지수: 행정안전부 2026년 지방세 시가표준액 조사·산정 업무요령 (용도지수표) (2026-01-01 기준)

대략 이 가격대 (참고용)

16억 2,300만원 ~ 19억 8,300만원

땅값 17억 8,600만원 = 공시지가 × 302.84㎡ × 1.20배
건물값 1,700만원 = 새로 지으면 1억 2,900만원 × 잔가율 13%
건축비 ㎡당 233만원 × 구조 1 × 용도 1.12
범위 ±10%

💡 원가가 시세보다 낮습니다. 땅값 비중이 큰 물건이라 같은 동네 토지 시세도 확인해 보세요.

참고용 가격 시뮬레이션입니다. 입찰·거래 전 원문 공고와 권리관계를 확인하세요. 계산 방법

인근 매각 사례

같은 동(신사동) 법원 낙찰 결과

평균 낙찰가율 54.3% (감정가 대비, 1건)

매각일	물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	유찰	시세 대비
2026-11-03	다가구주택신사동	9,390만원	5,100만원	54.3%	3회	-

낙찰가율 = 낙찰가 ÷ 감정가. 시세 대비 = 낙찰가 ÷ 같은 평형 실거래 기준 시세. 출처: 법원경매정보.

물건 요약

서울특별시 은평구 신사동 근린시설 법원 경매(서울서부지방법원 2025타경51673 · 물건 3). 최저입찰가 22억 5,882만원으로 감정가 22억 5,882만원의 100%이다. 2026-11-03 매각기일은 유찰됐고 다음 기일 공고를 기다리고 있다. (11월 3일 기준, 출처: 법원경매정보)