포레나 별내 사려면 돈이 얼마 있어야 하나요?

무주택자가 포레나 별내 전용 84㎡(34평형) 한 채를 사려면 현금 약 4.3억이 필요해요(대출 최대 3억, 최근 1년 매매 중앙값 약 7.2억 기준). 연소득 4천만 원: 무주택자 현금 약 5.3억(대출 2억), 생애 첫 집 현금 약 5.3억(대출 2억). 연소득 6천만 원: 무주택자 현금 약 4.3억(대출 3억), 생애 첫 집 현금 약 4.3억(대출 3억). 연소득 8천만 원: 무주택자 현금 약 3.3억(대출 4억), 생애 첫 집 현금 약 3.3억(대출 4억). 연소득 1억: 무주택자 현금 약 2.3억(대출 5억), 생애 첫 집 현금 약 2.3억(대출 5억). 연소득 1.5억: 무주택자 현금 약 2.3억(대출 5억), 생애 첫 집 현금 약 2.3억(대출 5억). 다른 빚 없음, 기본 연소득 6천만 원 기준이에요. 가격 기준 2026-11-08, 대출 규칙 기준 2026-10-26. 참고용 가격 시뮬레이션입니다. 입찰·거래 전 원문 공고와 권리관계를 확인하세요.

아파트서울·경기·인천 전문

포레나 별내

남양주시 별내동 · 2012년 · 729세대 · 갈매역 도보 약 23분

이 단지 사려면 돈이 얼마 필요할까요?

무주택자가 포레나 별내 전용 84㎡(34평형) 한 채를 사려면 현금 약 4.3억이 필요해요(대출 최대 3억, 최근 1년 매매 중앙값 약 7.2억 기준).

자세히

내 처지에서는 얼마?

평형

연소득 (부부 합산, 다른 빚 없음)

전용 84㎡(34평형) · 최근 1년 매매 중앙값 7.2억 (37건) · 연소득 6천만 원

무주택자 · 생애 첫 집

지금 집이 없어요

대출 가능

필요 현금

약 4.3억

대출: 최대 3억연소득 기준 한도
한 달 상환: 약 163만 원30년 원리금 균등
취득세: 약 1,400만 원
중개보수·등기 등: 약 500만 원

이 조건에서는 생애 첫 집도 대출이 같아요. 생애 첫 집은 취득세가 최대 200만 원 줄어요(6개월 안 전입).

1주택자 · 기존 집 팔고

지금 집을 6개월 안에 파는 조건

대출 가능

필요 현금

약 4.3억

대출: 최대 3억연소득 기준 한도
한 달 상환: 약 163만 원30년 원리금 균등
취득세: 약 1,400만 원
중개보수·등기 등: 약 500만 원

기존 집을 6개월 안에 팔기로 약정하면 무주택자와 같은 대출이 나와요.

1주택자 · 기존 집 안 팔고

지금 집을 그대로 두고 한 채 더

대출 안 됨

필요 현금

약 7.3억

대출: 0원수도권 주택 구입 대출이 나오지 않아요
한 달 상환: -
취득세: 약 1,400만 원
중개보수·등기 등: 약 500만 원

2주택 이상

이미 집이 두 채 이상

대출 안 됨

수도권에서 주택 구입 대출이 나오지 않아요. 취득세도 무거워져요(주택 수·지역마다 세율이 달라요). 현금으로만 살 수 있어요.

이 단지에 적용되는 규칙

지역: 비규제지역
LTV: 무주택 70% · 생애 첫 집 70%
대출 한도: 최대 6억
취득세: 1주택 1.9%(약 1,400만 원) · 기존 집을 안 팔아도 같음
기존 집을 안 팔면: 주택 구입 대출이 나오지 않아요
토지거래허가: 해당 없음

필요 현금 = 집값 + 취득세·중개보수·등기 등 부대비용 − 대출. 다른 빚은 없다고 봤어요.
월 상환은 은행 평균 금리 5.01%·30년·원리금 균등으로 어림했어요.
취득세는 지방교육세 등을 더한 어림이에요.
2027-01-01부터 최근 소득이 크게 늘었으면 대출 심사(DSR)에서 2~3년 평균 소득으로 계산해요.

실거래 가격: 11월 8일 기준 · 최근 1년 · 국토교통부 실거래가 (계약 해제·직거래 제외)
금리: 2026년 10월 공시 기준 · 전국은행연합회 소비자포털 가계대출금리 비교공시 (분할상환 주택담보대출, 신규 취급 평균)
대출 규칙: 10월 26일 기준 · 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책·수도권 주담대 한도 6억, 지방세법 취득세율

참고용 가격 시뮬레이션입니다. 입찰·거래 전 원문 공고와 권리관계를 확인하세요.

내 조건으로 계산하기

평형별 실거래

최근 1년 · 11월 8일 기준 · 계약 해제·직거래 제외

34평전용 84㎡
7억 1,500만원매매 37건
매매 범위
6억 8,000만원 ~ 7억 9,500만원
최근 거래
7억 9,500만원2026-10-15 · 7층
전세
4억 7,000만원47건 · 전세가율 65.7%
월세
보증금 1억원 / 월 150만원15건
공시가격
4억 4,600만원1150호

평형	매매 중앙값	매매 범위	최근 거래	전세 중앙값	전세가율	월세 중앙값	공시가격 중앙값
34평전용 84㎡	7억 1,500만원37건	6억 8,000만원 ~ 7억 9,500만원	7억 9,500만원2026-10-15 · 7층	4억 7,000만원전세 47 · 월세 15	65.7%	보증금 1억원월 150만원	4억 4,600만원1150호

전세가율 = 전세 중앙값 ÷ 매매 중앙값. 월세 중앙값은 보증금·월세를 따로 낸 값이라 실제 계약은 아래 전월세 거래의 월세 목록을 보세요. 출처: 국토교통부 실거래가, 공시가격은 국토교통부 브이월드(2026년 공동주택가격). 비교 사례 규칙

직접 계산해보기

평형

층

수리 상태

향·조망

대략 이 가격대

6억 8,600만원 ~ 7억 4,400만원

가운데 7억 1,500만원 · ±4% · 신뢰도 높음

출발점: 최근 1년 매매 중앙값 7억 1,500만원 (37건, 6억 8,000만원~7억 9,500만원)
최근 거래 7억 9,500만원

참고용 가격 시뮬레이션입니다. 입찰·거래 전 원문 공고와 권리관계를 확인하세요. 계산 방법

최근 매매

제외계약 해제·직거래 4건은 시세 비교에서 뺐습니다

계약일 · 면적 · 층	전용면적	층	금액	비고
2026-10-1584.89㎡ · 7층	84.89㎡	7	7억 9,500만원
2026-10-0784.89㎡ · 15층	84.89㎡	15	7억 5,000만원제외 · 직거래	제외 · 직거래
2026-10-0284.89㎡ · 22층	84.89㎡	22	7억원
2026-09-2385.00㎡ · 4층	85.00㎡	4	7억 8,000만원
2026-09-2084.89㎡ · 18층	84.89㎡	18	7억 7,500만원
2026-09-1085.00㎡ · 4610 · 8층	85.00㎡ · 4610	8	7억 3,000만원
2026-09-0985.00㎡ · 9층	85.00㎡	9	7억 5,500만원
2026-08-3085.00㎡ · 20층	85.00㎡	20	7억 6,000만원
2026-08-2984.89㎡ · 4608 · 16층	84.89㎡ · 4608	16	7억 2,700만원
2026-08-2884.89㎡ · 4604 · 10층	84.89㎡ · 4604	10	7억원
2026-08-1884.89㎡ · 4601 · 12층	84.89㎡ · 4601	12	7억 3,000만원
2026-08-0884.89㎡ · 4611 · 13층	84.89㎡ · 4611	13	7억 5,000만원
2026-08-0884.89㎡ · 8층	84.89㎡	8	7억 2,000만원
2026-08-0884.89㎡ · 2층	84.89㎡	2	7억 3,000만원
2026-07-3184.57㎡ · 4층	84.57㎡	4	7억 3,000만원
2026-07-2584.89㎡ · 4608 · 5층	84.89㎡ · 4608	5	7억원
2026-07-1184.89㎡ · 10층	84.89㎡	10	7억 3,600만원제외 · 계약 해제	제외 · 계약 해제
2026-07-0385.00㎡ · 4607 · 10층	85.00㎡ · 4607	10	7억 1,500만원
2026-07-0284.89㎡ · 10층	84.89㎡	10	7억 3,600만원
2026-07-0184.89㎡ · 4608 · 7층	84.89㎡ · 4608	7	7억 2,000만원
2026-06-3084.89㎡ · 4605 · 10층	84.89㎡ · 4605	10	6억 8,000만원
2026-06-2885.00㎡ · 4605 · 15층	85.00㎡ · 4605	15	7억 2,000만원
2026-06-1384.57㎡ · 4603 · 3층	84.57㎡ · 4603	3	7억 2,900만원
2026-06-1284.57㎡ · 4602 · 11층	84.57㎡ · 4602	11	7억 500만원
2026-06-1184.89㎡ · 4604 · 16층	84.89㎡ · 4604	16	7억 1,000만원
2026-06-0784.89㎡ · 4609 · 14층	84.89㎡ · 4609	14	7억 2,000만원
2026-06-0684.89㎡ · 4608 · 15층	84.89㎡ · 4608	15	7억 1,500만원
2026-05-3084.89㎡ · 4601 · 6층	84.89㎡ · 4601	6	7억 1,000만원
2026-05-1884.89㎡ · 4611 · 24층	84.89㎡ · 4611	24	7억 1,000만원
2026-05-1285.00㎡ · 4609 · 13층	85.00㎡ · 4609	13	7억 2,000만원
2026-05-0984.89㎡ · 4609 · 12층	84.89㎡ · 4609	12	7억 200만원
2026-04-3084.89㎡ · 4611 · 11층	84.89㎡ · 4611	11	7억 1,300만원
2026-03-2985.00㎡ · 4607 · 9층	85.00㎡ · 4607	9	7억 300만원
2026-03-2985.00㎡ · 9층	85.00㎡	9	7억 300만원제외 · 계약 해제	제외 · 계약 해제
2026-03-2884.89㎡ · 7층	84.89㎡	7	6억 9,000만원제외 · 계약 해제	제외 · 계약 해제
2026-03-2884.89㎡ · 4611 · 7층	84.89㎡ · 4611	7	6억 9,000만원
2026-01-3084.57㎡ · 4603 · 6층	84.57㎡ · 4603	6	7억 400만원
2026-01-2584.89㎡ · 4611 · 6층	84.89㎡ · 4611	6	7억 500만원
2025-12-2784.89㎡ · 4611 · 11층	84.89㎡ · 4611	11	7억 1,200만원
2025-12-0484.89㎡ · 4606 · 9층	84.89㎡ · 4606	9	7억원
2025-11-0885.00㎡ · 4606 · 10층	85.00㎡ · 4606	10	6억 8,000만원

전월세 거래

계약일 · 면적	전용면적	층	보증금	월세	구분
2026-10-2384.89㎡ · 19층 · 신규	84.89㎡	19층	5억 5,000만원	전세	신규
2026-09-2984.89㎡ · 1층 · 신규	84.89㎡	1층	5억 4,000만원	전세	신규
2026-09-1185.00㎡ · 5층 · 신규	85.00㎡	5층	5억 5,000만원	전세	신규
2026-09-0784.89㎡ · 17층 · 갱신	84.89㎡	17층	4억 6,200만원	전세	갱신
2026-09-0784.89㎡ · 17층 · 갱신	84.89㎡	17층	4억 6,200만원	전세	갱신
2026-09-0784.89㎡ · 17층 · 갱신	84.89㎡	17층	4억 6,200만원	전세	갱신
2026-09-0384.89㎡ · 3층 · 신규	84.89㎡	3층	5억 5,000만원	전세	신규
2026-09-0284.57㎡ · 3층 · 신규	84.57㎡	3층	2억원	150만원	신규
2026-08-2185.00㎡ · 7층 · 신규	85.00㎡	7층	5억 5,000만원	전세	신규
2026-08-1984.89㎡ · 12층 · 신규	84.89㎡	12층	5억 4,000만원	전세	신규
2026-08-1284.89㎡ · 3층	84.89㎡	3층	4억 5,150만원	전세	-
2026-07-2384.89㎡ · 3층 · 신규	84.89㎡	3층	4억 5,000만원	전세	신규
2026-07-2384.89㎡ · 12층 · 갱신	84.89㎡	12층	5,000만원	158만원	갱신
2026-07-2284.89㎡ · 22층 · 갱신	84.89㎡	22층	3억 3,000만원	전세	갱신
2026-07-1885.00㎡ · 23층 · 갱신	85.00㎡	23층	4억 3,260만원	전세	갱신
2026-07-1384.89㎡ · 10층 · 갱신	84.89㎡	10층	4억 5,000만원	전세	갱신
2026-06-2284.89㎡ · 3층 · 신규	84.89㎡	3층	1억원	155만원	신규
2026-06-2284.89㎡ · 6층 · 갱신	84.89㎡	6층	4억 5,150만원	전세	갱신
2026-06-1384.89㎡ · 12층 · 신규	84.89㎡	12층	5억 2,000만원	전세	신규
2026-06-1185.00㎡ · 23층 · 신규	85.00㎡	23층	5억 4,000만원	전세	신규
2026-06-0684.89㎡ · 8층 · 신규	84.89㎡	8층	5억 3,000만원	전세	신규
2026-06-0585.00㎡ · 2층 · 신규	85.00㎡	2층	1억원	180만원	신규
2026-06-0284.89㎡ · 2층 · 신규	84.89㎡	2층	7,000만원	170만원	신규
2026-06-0284.89㎡ · 2층 · 신규	84.89㎡	2층	7,000만원	170만원	신규
2026-05-3084.89㎡ · 12층 · 갱신	84.89㎡	12층	4억 5,150만원	전세	갱신
2026-05-3084.89㎡ · 12층 · 갱신	84.89㎡	12층	4억 3,000만원	전세	갱신
2026-05-1885.00㎡ · 1층 · 갱신	85.00㎡	1층	4억 8,000만원	전세	갱신
2026-05-1285.00㎡ · 8층 · 신규	85.00㎡	8층	5억 2,000만원	전세	신규
2026-04-2984.89㎡ · 6층 · 갱신	84.89㎡	6층	4억 2,000만원	전세	갱신
2026-04-2884.89㎡ · 14층 · 갱신	84.89㎡	14층	4억 3,155만원	전세	갱신
2026-04-2784.89㎡ · 18층 · 갱신	84.89㎡	18층	3억 7,500만원	전세	갱신
2026-04-2084.89㎡ · 10층 · 신규	84.89㎡	10층	5억원	전세	신규
2026-04-2084.89㎡ · 10층 · 신규	84.89㎡	10층	5억원	전세	신규
2026-04-2085.00㎡ · 6층 · 갱신	85.00㎡	6층	4억 4,100만원	전세	갱신
2026-04-0784.89㎡ · 9층 · 신규	84.89㎡	9층	8,000만원	149만원	신규
2026-04-0484.89㎡ · 1층 · 갱신	84.89㎡	1층	4억 6,000만원	전세	갱신
2026-04-0285.00㎡ · 17층 · 신규	85.00㎡	17층	5억 3,000만원	전세	신규
2026-04-0184.89㎡ · 14층 · 갱신	84.89㎡	14층	4억 1,400만원	전세	갱신
2026-03-1785.00㎡ · 4층 · 갱신	85.00㎡	4층	3억원	60만원	갱신
2026-03-1084.89㎡ · 15층 · 신규	84.89㎡	15층	5억원	전세	신규
2026-03-0685.00㎡ · 5층 · 신규	85.00㎡	5층	5억원	전세	신규
2026-02-2884.89㎡ · 17층 · 신규	84.89㎡	17층	5억원	전세	신규
2026-02-2684.89㎡ · 7층 · 갱신	84.89㎡	7층	3억원	58만원	갱신
2026-02-2085.00㎡ · 9층 · 갱신	85.00㎡	9층	4억 2,000만원	전세	갱신
2026-02-1284.89㎡ · 18층 · 신규	84.89㎡	18층	4억 7,000만원	전세	신규
2026-02-0584.89㎡ · 19층 · 신규	84.89㎡	19층	5억원	전세	신규
2026-02-0284.89㎡ · 13층 · 신규	84.89㎡	13층	1억원	150만원	신규
2026-01-2284.89㎡ · 4층 · 신규	84.89㎡	4층	5억원	전세	신규
2026-01-0984.89㎡ · 13층 · 갱신	84.89㎡	13층	2억원	115만원	갱신
2025-12-2985.00㎡ · 3층 · 갱신	85.00㎡	3층	3억 9,900만원	전세	갱신
2025-12-2784.89㎡ · 9층 · 갱신	84.89㎡	9층	3억 6,000만원	35만원	갱신
2025-12-1584.89㎡ · 16층 · 신규	84.89㎡	16층	5억원	전세	신규
2025-12-1385.00㎡ · 3층 · 갱신	85.00㎡	3층	4억 4,100만원	전세	갱신
2025-12-1384.89㎡ · 3층 · 신규	84.89㎡	3층	1억원	150만원	신규
2025-12-1384.89㎡ · 9층 · 갱신	84.89㎡	9층	4억 2,000만원	전세	갱신
2025-12-0784.89㎡ · 21층 · 신규	84.89㎡	21층	5억원	전세	신규
2025-12-0385.00㎡ · 11층 · 갱신	85.00㎡	11층	4억 2,000만원	전세	갱신
2025-12-0184.89㎡ · 7층 · 신규	84.89㎡	7층	5억원	전세	신규
2025-11-2884.89㎡ · 10층 · 갱신	84.89㎡	10층	4억 9,000만원	전세	갱신
2025-11-2484.89㎡ · 10층 · 갱신	84.89㎡	10층	4억 3,000만원	전세	갱신

출처: 국토교통부 전월세 실거래가. 최근 1년, 60건까지.

같은 동 경매·공매 별내동

법원 경매A등급

아파트 · 122.8㎡

남양주지원 2026타경17 · 물건 1

경기도 남양주시 별내동

최저입찰가

5억 6,350만원

실거래 대비 시세보다 29% 저렴신뢰도 높음

감정가 대비 70%유찰 1회11월 10일 매각 · D-2

법원 경매A등급

아파트 · 101.4㎡

남양주지원 2025타경72445 · 물건 1

경기도 남양주시 별내동

최저입찰가

5억 6,350만원

실거래 대비 시세보다 31% 저렴신뢰도 높음

감정가 대비 70%유찰 1회11월 18일 매각 · D-10

법원 경매

오피스텔 · 95.0㎡

남양주지원 2025타경72175 · 물건 2

경기도 남양주시 별내동

최저입찰가

6억 3,070만원

감정가 대비 70%유찰 1회11월 17일 매각 · D-9

법원 경매

오피스텔 · 88.6㎡

남양주지원 2025타경72175 · 물건 1

경기도 남양주시 별내동

최저입찰가

5억 9,500만원

감정가 대비 70%유찰 1회11월 17일 매각 · D-9

법원 경매B등급

오피스텔 · 21.9㎡

남양주지원 2025타경71290 · 물건 1

경기도 남양주시 별내동

최저입찰가

6,370만원

실거래 대비 시세보다 20% 저렴신뢰도 높음

감정가 대비 70%유찰 1회11월 11일 매각 · D-3

법원 경매

오피스텔 · 54.6㎡

남양주지원 2025타경3880 · 물건 1

경기도 남양주시 별내동

최저입찰가

2억 4,800만원

감정가 대비 100%유찰 0회11월 12일 매각 · D-4

법원 경매C등급

아파트 · 141.4㎡

남양주지원 2025타경3491 · 물건 1

경기도 남양주시 별내동

최저입찰가

9억 1,900만원

실거래 대비 시세보다 6% 저렴신뢰도 높음

감정가 대비 100%유찰 0회11월 12일 매각 · D-4

법원 경매권리 경고 1

아파트 · 67.0㎡

남양주지원 2025타경423 · 물건 1

경기도 남양주시 별내동

최저입찰가

5억 7,800만원

감정가 대비 100%유찰 2회11월 17일 매각 · D-9

이 건물과 연결된 물건이 없어 같은 법정동의 아파트·오피스텔·빌라를 보여줍니다.

시세 추이

매매 중앙값전세 중앙값단위 만원 · 월별 · 거래 없는 달은 건너뜀

표로 보기

월	매매 중앙값 (건수)	전세 중앙값 (건수)
2026-11	-	-
2026-10	7억 4,750만원 (2)	5억 5,000만원 (1)
2026-09	7억 6,500만원 (4)	5억 100만원 (6)
2026-08	7억 3,000만원 (7)	5억 4,000만원 (3)
2026-07	7억 2,000만원 (5)	4억 4,130만원 (4)
2026-06	7억 1,500만원 (7)	5억 2,500만원 (4)
2026-05	7억 1,000만원 (4)	4억 6,575만원 (4)
2026-04	7억 1,300만원 (1)	4억 4,100만원 (9)
2026-03	6억 9,650만원 (2)	5억원 (2)
2026-02	-	4억 8,500만원 (4)
2026-01	7억 450만원 (2)	5억원 (1)
2025-12	7억 600만원 (2)	4억 4,100만원 (7)
2025-11	6억 8,500만원 (2)	4억 6,000만원 (2)
2025-10	7억 500만원 (4)	4억 5,150만원 (2)
2025-09	-	-
2025-08	6억 9,500만원 (1)	4억 2,000만원 (4)
2025-07	7억 500만원 (1)	4억 950만원 (2)
2025-06	-	4억 7,000만원 (1)
2025-05	6억 7,500만원 (2)	4억 5,000만원 (4)
2025-04	6억 5,000만원 (1)	4억 6,000만원 (3)
2025-03	6억 9,000만원 (1)	4억 7,000만원 (6)
2025-02	6억 6,000만원 (1)	4억 3,000만원 (4)
2025-01	6억 3,650만원 (2)	4억 5,250만원 (4)
2024-12	-	4억 7,000만원 (5)
2024-11	-	4억 8,500만원 (4)
2024-10	-	5억원 (1)
2024-09	6억 8,500만원 (1)	4억 6,000만원 (2)
2024-08	6억 8,800만원 (3)	4억 4,000만원 (5)
2024-07	6억 6,900만원 (2)	4억 3,000만원 (3)
2024-06	6억 9,300만원 (3)	3억 3,000만원 (1)
2024-05	-	4억 3,000만원 (5)
2024-04	6억 4,000만원 (1)	4억 1,000만원 (4)
2024-03	6억 8,250만원 (4)	4억원 (10)
2024-02	6억 5,500만원 (1)	3억 8,000만원 (5)
2024-01	-	4억 4,000만원 (4)
2023-12	6억 8,000만원 (2)	4억 2,000만원 (6)

출처: 국토교통부 실거래가. 계약 해제·직거래 제외. 최근 1~2개월은 신고 기한(30일) 때문에 건수가 적습니다.

단지 정보위치 · 시공사 · 주차 · 면적 구성

경기도 남양주시 별내4로 8

지도에서 보기

갈매역 (경춘선) · 도보 약 23분 · 1.2km

별내역 (8호선·경춘선) · 도보 약 24분 · 1.3km

포레나 별내는 경기도 남양주시 별내동에 있는 아파트 단지로, 2012년 사용승인, 729세대, 11개 동, 시공 (주)한화건설이다. 최근 1년 전용 84㎡ 매매 중앙값은 7억 1,500만원(37건)이다. (단지 정보 10월 25일 기준 · 실거래 11월 8일 기준, 출처: 공동주택관리정보시스템·국토교통부 실거래가)

단지 정보

사용승인	2012-10-29
세대수	729세대
동수	11개 동
분양 형태	분양
난방	지역난방
복도 형태	계단식
구조	철근콘크리트구조
시공사	(주)한화건설
시행사	(주)진원이앤씨
관리 방식	위탁관리
주차	771대 (세대당 1.06대)
승강기	20대
부대·복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

면적별 세대 구성

전용 60㎡ 이하	-
전용 60~85㎡	729세대
전용 85~135㎡	-
전용 135㎡ 초과	-